房地產直通車 . 處理購屋者發展商糾紛 . 分層管理仲裁應時而生

砂資深執業律師兼砂分層管理仲裁庭委員陳健寧解釋，砂拉越房屋仲裁庭是2013年房屋發展（控制及執照）法令下的產物，賦予房屋購買者，除了法庭以外的另一個管道，向發展商索討逾期交屋的賠償，或房子因有缺陷而導致的金錢損失。

至於分層管理仲裁庭，則是2019年砂分層管理法令下的產物，該法令於2022年3月1日正式生效，而分層管理仲裁庭則是在2024年1月1日正式運作。

他說，與房屋仲裁庭相比，分層管理仲裁庭的權限範圍比較廣。因為，除了分層地產的購買者、發展商、共同管理委員會、產業管理機構，甚至外包的產業經理，也可通過分層管理仲裁庭尋求解決因分層管理所引發的種種糾紛，包括向分層業主索償拖欠的維修費，或檢討產業管理機構、發展商或共同管理委員會在會員大會或建築專員的決策。

陳健寧說，與房屋仲裁庭相同，分層管理仲裁庭的宗旨是為所有分層管理利益相關者提供一個法庭以外，不受證據法令約束，相對輕鬆、簡易、快捷和廉宜的管道，以解決及釐清任何因屋業分層管理所引發的糾紛和混淆。

為什麼需要分層管理法令及仲裁庭？

陳健寧解釋，2019年砂拉越分層地契法分成2個部分，第一是2019年分層（副屬地契）法令，第二是2019年分層管理法令，這兩個法令取代1995年分層地契法令，或更早的1974年分層地契法令。

這兩個相輔相成的法令，2019年11月4日在砂議會會議中通過，同年12月在砂拉越憲報上頒佈，不過遲至2022年3月1日才正式運作。

他說，隨著高樓公寓普及化，即城市化的必然趨勢，也暴露之前法令不足地方，比如沒有限制發展商何時必須把分層房產的管理權移交給共同管理委員會或產業管理機構。

1995年的法令也導致嚴重缺乏分層房產管理的架構和機制，比如維修和儲備金的區別和收費標準，更沒有詳細說明產業管理機構應如何運作，甚至沒有把掌管公共衛生的地方議會列入分層管理的板塊中。

他說，1995年的法令對分層地契的測量工作也不明確的設時限，導致很多分層產業在業主搬進去後才進行測量，嚴重耽誤測量工作進展，導致分層地契遲遲不能發出。

“砂政府正視這一切，希望通過新法令來彌補，並更有效和妥善管制及解決有關分層地契和分層管理的課題。”

陳健寧解釋，新法令兵分兩路，第一，2019年分層（副屬地契）法令詳細列出發出分層地契步驟，尤其是分層地契的測量工作，儘量在入夥準證發出及業主搬進前完成。分層地契的提早發出和註冊，讓業主儘早擁有自身單位的產權，而共有產業則歸共同管理委員會或產業管理機構擁有及負責管理和維修工作。

他說，這個法令的政府負責單位是砂土地及測量局。

第二，2019年分層管理法令有一套完善、自然監管的框架，闡明從發展商，產業共同管理委員會直到產業管理機構，這3個階段各自擁有的權力和承擔的責任。負責監管這個法令的政府單位是砂公共衛生、房屋及地方政府部的建築專員，及附屬於地方議會的副建築專員，即市、縣議會的估價師。

他表示，在2019年分層管理法令下，政府也頒佈2022年分層管理（管理和維修）條令（2022年6月1日正式運作），以支援主要法令的操作和執行。2022年分層管理（分層管理仲裁庭）條令在2024年1月1日正式運作。

如何申訴及所需的費用？

砂房屋仲裁庭及分層管理仲裁庭同樣坐落在三馬連砂房屋發展機構5樓。

為了避免加重投訴者經濟負擔，陳健寧說，與房屋仲裁庭一樣，在沒有分層管理仲裁庭的批准下，投訴者和被投訴者都得親自出庭，並不得聘請律師代表出庭。

投訴方式也相對簡單，可向仲裁庭的秘書處索取並填妥表格，並附上申請費用，即分層房產收費100令吉，分層商業及分層工業地契收費200令吉。

陳健寧表示，仲裁庭委員是由熟悉和在房地產業富有相關經驗的專業人士組成。除了律師以外，還有估價師、會計師及繪測師等。

每個案件由3個成員一起聽審，開審60天內就要做出裁決。裁決的主要考量是分層（副屬地契）法令和分層管理法令裡的相關條文，以及所有分層業主使用和享受他們自身產業及共享公共產業（common property）的權利。

他說，評委員可根據本身在相關行業的知識和專長對各方所提出的論點逐一分析考量，並做出一個賦予所有分層業主最大利益，合情又合理的裁決。

若不滿仲裁庭的判決，可以上訴至高等法庭尋求司法檢討。

什麼情況下可申訴？

購屋者可依據自身的特殊情況向房屋仲裁庭或分層管理仲裁庭提出訴求。

如果與發展商在房屋買賣合約上有意見分歧或糾紛（無論是有地產業或分層產業），尤其是逾期交屋或房產缺陷而要求發展商賠償這兩個事項，可求助於房屋仲裁庭。

如果在分層管理方面與發展商、產業管理機構、共管委員會，或與其他分層業主、建築專員或地方議會有衝突，不論是商業或房屋單位業主，只要是分層單位，都可求助於分層管理仲裁庭。

何謂共享產業？

很多購買分層地契單位的業主，並不瞭解當他們不只是買下自己獨自所屬的單位及停車位罷了，他們其實也成為該建築物所有共享產業（common property）的間接擁有者。

所謂的公共或共享產業，是包括建築物的地基、橫樑、柱子、屋頂、走廊、樓梯、避火通道、出入口、訪客停車位、所有休閒設施、儲藏室、電梯、水電、通訊和天然氣輸送管等，甚至是建築物範圍內的道路及路燈等。

業主佔有共享產業的份額，是以單位份額（share unit）來計算，一般上，當所購買的單位面積越大，所佔有的單位份額就越多。

換句話說，一個業主的單位份額除於整個建築物的單位份額後，相等於業主間接在這座建築物的共享產業所佔的份額。

單位份額將決定業主在產業管理或共管委員會會員大會一票的比重，也決定業主所需還給發展商、產業共管委員會或產業管理機構的維修費和儲備金的數額。

共享產業，業主既然間接有份，它們也不可能是歷久不衰的，也就是說它們會有磨損、需要維修、費用當然是要跟業主收，既合情又合理，而且為了公平起見，每個業主都需肩負責任還維修費。

什麼是共同管理委員會？

高樓產業都屬於分層地契產業，這些分層地契產業的共享產業，比如共同走道、電梯、泳池及公共設備等的管理和維修，都受到2019年分層管理法令管制。

在該法令下，每個分層式的發展項目，在發展商成功申請到入夥準證12個月內，發展商必須組成一個共同管理委員會（Joint Management Body）負責管理。所有業主都是共同管理委員會會員。

也就是說，在一個發展項目從發出建築入夥準證開始，發展商需在交單給第一名業主的12個月後成立共同管理委員會，接手建築物管理事務。

共同管理委員會成員包括業主和發展商，這對業主來說是一個過度期，讓他們和發展商一同學習如何管理自己的產業，以為日後發展商推出後自組產業管理機構（Management Corporation），併為自行管理鋪路。

陳健寧說，首次的共同管理委員會大會，由發展商負責召集，選出共同管理委員會理事，以處理委員會事務，履行委員會責任及行使委員會權力。

業主必須瞭解，無論出席以否，常年大會通過的決議將被理事會執行並對所有業主具有約束性。

共同管理委員會至少要有主席、秘書及財政各1人，主要職責包括管理和維護共享產業、向業主收取維修費及儲備金、遵守相關法律和政策等。這些責任繁重且沒有附帶任何薪酬或津貼，因此經常面對沒有業主要成為理事成員的窘境。

他說，在沒有業主願意承擔責任的情況下，可尋求建築專員批准，包括選擇外包，由管理公司協助甚至取代之管理建築物。

分層管理仲裁庭落實至今解者無幾

在時代變遷與演變下，高樓公寓與分層地契建築物逐漸增加，連帶的分層管理引發的爭執事件越來越常見。

為了解決分層管理問題，政府2019年重新制定新的砂拉越分層法令，並在2022年3月1日正式生效。同時，分層管理仲裁庭在2024年1月1日正式運作，顯示政府對這類問題的重視。

不過，砂分層法令及分層管理仲裁庭落實至今，真正瞭解並嚴格遵從法令的產業屋主卻寥寥無幾。

分層產業的業主有點就像上市公司的股東，也像一所公會的會員，多瞭解分層地契產業的相關法律和政策，積極參與管理和決策是有必要的，不僅能保障自己的權益，也讓本身和整個社區的產業獲得保值和增值空間。