房地产直通车 . 处理购屋者发展商纠纷 . 分层管理仲裁应时而生

砂资深执业律师兼砂分层管理仲裁庭委员陈健宁解释，砂拉越房屋仲裁庭是2013年房屋发展（控制及执照）法令下的产物，赋予房屋购买者，除了法庭以外的另一个管道，向发展商索讨逾期交屋的赔偿，或房子因有缺陷而导致的金钱损失。

至于分层管理仲裁庭，则是2019年砂分层管理法令下的产物，该法令于2022年3月1日正式生效，而分层管理仲裁庭则是在2024年1月1日正式运作。

他说，与房屋仲裁庭相比，分层管理仲裁庭的权限范围比较广。因为，除了分层地产的购买者、发展商、共同管理委员会、产业管理机构，甚至外包的产业经理，也可通过分层管理仲裁庭寻求解决因分层管理所引发的种种纠纷，包括向分层业主索偿拖欠的维修费，或检讨产业管理机构、发展商或共同管理委员会在会员大会或建筑专员的决策。

陈健宁说，与房屋仲裁庭相同，分层管理仲裁庭的宗旨是为所有分层管理利益相关者提供一个法庭以外，不受证据法令约束，相对轻松、简易、快捷和廉宜的管道，以解决及厘清任何因屋业分层管理所引发的纠纷和混淆。

为什么需要分层管理法令及仲裁庭？

陈健宁解释，2019年砂拉越分层地契法分成2个部分，第一是2019年分层（副属地契）法令，第二是2019年分层管理法令，这两个法令取代1995年分层地契法令，或更早的1974年分层地契法令。

这两个相辅相成的法令，2019年11月4日在砂议会会议中通过，同年12月在砂拉越宪报上颁布，不过迟至2022年3月1日才正式运作。

他说，随着高楼公寓普及化，即城市化的必然趋势，也暴露之前法令不足地方，比如没有限制发展商何时必须把分层房产的管理权移交给共同管理委员会或产业管理机构。

1995年的法令也导致严重缺乏分层房产管理的架构和机制，比如维修和储备金的区别和收费标准，更没有详细说明产业管理机构应如何运作，甚至没有把掌管公共卫生的地方议会列入分层管理的板块中。

他说，1995年的法令对分层地契的测量工作也不明确的设时限，导致很多分层产业在业主搬进去后才进行测量，严重耽误测量工作进展，导致分层地契迟迟不能发出。

“砂政府正视这一切，希望通过新法令来弥补，并更有效和妥善管制及解决有关分层地契和分层管理的课题。”

陈健宁解释，新法令兵分两路，第一，2019年分层（副属地契）法令详细列出发出分层地契步骤，尤其是分层地契的测量工作，尽量在入伙准证发出及业主搬进前完成。分层地契的提早发出和注册，让业主尽早拥有自身单位的产权，而共有产业则归共同管理委员会或产业管理机构拥有及负责管理和维修工作。

他说，这个法令的政府负责单位是砂土地及测量局。

第二，2019年分层管理法令有一套完善、自然监管的框架，阐明从发展商，产业共同管理委员会直到产业管理机构，这3个阶段各自拥有的权力和承担的责任。负责监管这个法令的政府单位是砂公共卫生、房屋及地方政府部的建筑专员，及附属于地方议会的副建筑专员，即市、县议会的估价师。

他表示，在2019年分层管理法令下，政府也颁布2022年分层管理（管理和维修）条令（2022年6月1日正式运作），以支援主要法令的操作和执行。2022年分层管理（分层管理仲裁庭）条令在2024年1月1日正式运作。

如何申诉及所需的费用？

砂房屋仲裁庭及分层管理仲裁庭同样坐落在三马连砂房屋发展机构5楼。

为了避免加重投诉者经济负担，陈健宁说，与房屋仲裁庭一样，在没有分层管理仲裁庭的批准下，投诉者和被投诉者都得亲自出庭，并不得聘请律师代表出庭。

投诉方式也相对简单，可向仲裁庭的秘书处索取并填妥表格，并附上申请费用，即分层房产收费100令吉，分层商业及分层工业地契收费200令吉。

陈健宁表示，仲裁庭委员是由熟悉和在房地产业富有相关经验的专业人士组成。除了律师以外，还有估价师、会计师及绘测师等。

每个案件由3个成员一起听审，开审60天内就要做出裁决。裁决的主要考量是分层（副属地契）法令和分层管理法令里的相关条文，以及所有分层业主使用和享受他们自身产业及共享公共产业（common property）的权利。

他说，评委员可根据本身在相关行业的知识和专长对各方所提出的论点逐一分析考量，并做出一个赋予所有分层业主最大利益，合情又合理的裁决。

若不满仲裁庭的判决，可以上诉至高等法庭寻求司法检讨。

什么情况下可申诉？

购屋者可依据自身的特殊情况向房屋仲裁庭或分层管理仲裁庭提出诉求。

如果与发展商在房屋买卖合约上有意见分歧或纠纷（无论是有地产业或分层产业），尤其是逾期交屋或房产缺陷而要求发展商赔偿这两个事项，可求助于房屋仲裁庭。

如果在分层管理方面与发展商、产业管理机构、共管委员会，或与其他分层业主、建筑专员或地方议会有冲突，不论是商业或房屋单位业主，只要是分层单位，都可求助于分层管理仲裁庭。

何谓共享产业？

很多购买分层地契单位的业主，并不了解当他们不只是买下自己独自所属的单位及停车位罢了，他们其实也成为该建筑物所有共享产业（common property）的间接拥有者。

所谓的公共或共享产业，是包括建筑物的地基、横梁、柱子、屋顶、走廊、楼梯、避火通道、出入口、访客停车位、所有休闲设施、储藏室、电梯、水电、通讯和天然气输送管等，甚至是建筑物范围内的道路及路灯等。

业主占有共享产业的份额，是以单位份额（share unit）来计算，一般上，当所购买的单位面积越大，所占有的单位份额就越多。

换句话说，一个业主的单位份额除于整个建筑物的单位份额后，相等于业主间接在这座建筑物的共享产业所占的份额。

单位份额将决定业主在产业管理或共管委员会会员大会一票的比重，也决定业主所需还给发展商、产业共管委员会或产业管理机构的维修费和储备金的数额。

共享产业，业主既然间接有份，它们也不可能是历久不衰的，也就是说它们会有磨损、需要维修、费用当然是要跟业主收，既合情又合理，而且为了公平起见，每个业主都需肩负责任还维修费。

什么是共同管理委员会？

高楼产业都属于分层地契产业，这些分层地契产业的共享产业，比如共同走道、电梯、泳池及公共设备等的管理和维修，都受到2019年分层管理法令管制。

在该法令下，每个分层式的发展项目，在发展商成功申请到入伙准证12个月内，发展商必须组成一个共同管理委员会（Joint Management Body）负责管理。所有业主都是共同管理委员会会员。

也就是说，在一个发展项目从发出建筑入伙准证开始，发展商需在交单给第一名业主的12个月后成立共同管理委员会，接手建筑物管理事务。

共同管理委员会成员包括业主和发展商，这对业主来说是一个过度期，让他们和发展商一同学习如何管理自己的产业，以为日后发展商推出后自组产业管理机构（Management Corporation），并为自行管理铺路。

陈健宁说，首次的共同管理委员会大会，由发展商负责召集，选出共同管理委员会理事，以处理委员会事务，履行委员会责任及行使委员会权力。

业主必须了解，无论出席以否，常年大会通过的决议将被理事会执行并对所有业主具有约束性。

共同管理委员会至少要有主席、秘书及财政各1人，主要职责包括管理和维护共享产业、向业主收取维修费及储备金、遵守相关法律和政策等。这些责任繁重且没有附带任何薪酬或津贴，因此经常面对没有业主要成为理事成员的窘境。

他说，在没有业主愿意承担责任的情况下，可寻求建筑专员批准，包括选择外包，由管理公司协助甚至取代之管理建筑物。

分层管理仲裁庭落实至今解者无几

在时代变迁与演变下，高楼公寓与分层地契建筑物逐渐增加，连带的分层管理引发的争执事件越来越常见。

为了解决分层管理问题，政府2019年重新制定新的砂拉越分层法令，并在2022年3月1日正式生效。同时，分层管理仲裁庭在2024年1月1日正式运作，显示政府对这类问题的重视。

不过，砂分层法令及分层管理仲裁庭落实至今，真正了解并严格遵从法令的产业屋主却寥寥无几。

分层产业的业主有点就像上市公司的股东，也像一所公会的会员，多了解分层地契产业的相关法律和政策，积极参与管理和决策是有必要的，不仅能保障自己的权益，也让本身和整个社区的产业获得保值和增值空间。