劉守惠：柴油津貼取消影響供應鏈 . 房價料受另一波衝擊

劉守惠說，詩巫房屋業數十年來的轉變極大。早前的屋子，是有多名購屋者共擁一張地契，比如中華路、英本路、武吉阿瑟等有很多建築物，由數名屋主共享一張地契，這是60年代尾的建築發展行業的產品。在更早之前，東山路一整排高腳木屋的屋主共擁一張地契；再後來有了排屋、半獨立等。

“從70年代到2000年，大約三十多年，我們看到市場的變化，從土地地契（Landed Title）下的排屋、半獨立，偶爾有獨立屋，直到後來，有了分層地契（Strata Title）。”

他稱，每個人追尋的生活方式不一樣，在供應和市場需求相互影響下，詩巫出現了純粹公寓（沒有商業活動）和服務式公寓（service apartment，樓上為住所，樓下有商業活動）。

年輕人或較偏向公寓

劉守惠說，2000年之後，市區人口越來越多，因為轉居到市區的人口增加。在一些因素使然下，開始湧現公寓的市場。年輕人可能較偏向公寓，對他們而言，房屋空間大，沒有時間去管理，反而是另一種煩惱。他們住在公寓，公寓樓下有商業區，極為方便。

“有些新婚夫婦只需要小小空間，而且公寓也在他們可負擔的經濟範圍內；有的購屋者年紀大了，不需要很大的空間，公寓提供管理服務，他們可安心出門。”

他認為，基本上，砂拉越2019年分層地契法令相當完整。在早前未有相關法令時，若公寓管理出現無法預測的問題時，沒有法律的定位解決問題。

“在公寓的價格方面，服務式公寓的位置較中心，土地價格較高，所以房價自然較高，同時其水供和電供是以商業水電費計算。而一般純粹的公寓，則是以民用水電費計算。”

房價是有漲不降

劉守惠以個人經驗分析，房屋價格是有漲無降。房價的調漲基於多個因素，包括在整個供應鏈裡，要有土地、策劃師、顧問、建築師，其他工業（比如銀行、律師）等。此外，和三四十年前相比，政府制定的規劃增加了，房產業者需符合的標準和要求越來越多，這些合格成本導致額外的成本增加，比如銀行手續文件的增加，連帶律師費的提高，這個負擔皆加到購屋者身上。

他補充，還有工資一直漲，尤其是在冠病疫情之後。薪金一經調漲，是不會降低的；建材成本的提高（尤其是跟著國際行情調漲），加高了房價，特別是在對房屋品質有所要求時，建材成本的提高是避無可避。

劉守惠提到房屋供應和需求的對比時說，詩巫的排屋估計是在7至8年間，漲了10萬令吉，即從40萬令吉一路漲到50萬令吉。如今，已很難找到50萬令吉以下的排屋了。而從50萬令吉漲到60萬令吉，相信不會超過3年。

詩巫市場需求平穩

劉守惠說，詩巫的房價漲幅較緩，因為需求和供應取得平衡，詩巫沒有很多外來者前來工作，不像民都魯。

他補充，詩巫市場的需求都很平穩，冠病疫情之後，新房子的售價大概已跑到50萬令吉或以上。與砂拉越其他城市相比，詩巫的房價比古晉、民都魯、美里來得低。

“房價是不會降的。我不曾看過房價下降。雖然經過兩三次的經濟風暴，但房價不垮。我們估計，在柴油津貼移除後，整個供應鏈就會受到大影響，會對房價產生另一波的衝擊。”

購屋前先評估發展商誠信記錄

劉守惠坦言，一些購物者面對索取入夥準證和地契不果的情況。早前，在未有入夥準證前，屋主已可以申請水供和電供。但是如今則需在地方議會發出入夥準證之後，才能申請水供和電供。如果未有入夥準證，屋主已遷入且享有水電供，他們可能是從其他地方銜接水電。

至於地契，發展商必須符合砂策劃局、土地與測量局的要求和規定，才會獲得地契。屋主若沒有領取到地契，可能是發展商方面的問題。

“雖然政府有很多政策來保障購屋者，但若發展商對政策不積極，沒有符合有關政策，最後吃虧的會是購屋者。所以，我建議大家在買房子前，先評估發展商的記錄，市場對發展商的評估，有沒有被投證訴過，比如交不出地契、入夥證等。”

注意空間設計規劃

劉守惠補充，瞭解發展商的誠信之後，另還要注意房子的設計，空間利用的價值。建築房屋必須以很專業的方式，從零開始規劃，瞭解顧客的需求。比如早前一家都在客廳觀賞電視節目，但從冠病疫情、手機使用的流通之後，年輕人不在客廳觀賞電視節目了，這是市場的變化。為此，以前的客廳要很大，如今則是劃出部分做房間。

“購屋者會考慮眼前的能力和需求，比如經濟能力有限的年輕人目前只需要一間小屋子，之後經濟條件善加強了，需要更大間的屋子時，可以賣掉現有的，這一買一賣之間會賺到差價，便可以追得上新的房價。”

“此外，私人發展商也應市場需市，建設可負擔房屋，只要符合政府規定的條件，砂拉越人都可以購買這些可負擔房屋。”

劉守惠認為，每個年代的屋子需求和重視的設計不一樣。所以，房產業者必須不時要跟進市場的改變，必須瞭解消費者的需求和生活所需，以讓他們買到滿意的房屋。